產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)高密度集聚之地，與地方經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以通過帶動投資、實現(xiàn)GDP增長以及創(chuàng)造大量就業(yè)機會等多種渠道對地方社會經(jīng)濟發(fā)展起到非常強的拉動作用。因此，地方政府對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)和運營有著非常高的積極性，通常在政策、資源等方面給予較大優(yōu)惠以支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)。
1. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)模分析
產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量規(guī)模分析
近些年來，產(chǎn)業(yè)園迅速在全國各地展開布局，各式各樣的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、高新開發(fā)區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商典型商業(yè)模式與設(shè)計策略分析報告》顯示，截至2013年底，我國擁有482家*級產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中高新區(qū)114家，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)125家。2013年，納入計算的210家*級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值69063億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的11.75%；2014年，納入計算的215家*級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值76545億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的12.03%。由此可見，產(chǎn)業(yè)園區(qū)對區(qū)域和城市經(jīng)濟發(fā)展的貢獻度越來越高，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟增長的助推器。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資規(guī)模分析
2014年1-11月，全國215家*級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）40662億元，同比增長15.3%，占全國固定資產(chǎn)投資額（451068億元）的9.0%。其中，東部國際級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）24407億元，中部10095億元，西部6161億元。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營效益分析
由于各類園區(qū)的產(chǎn)業(yè)類型和發(fā)展階段不同，其盈利模式也不同。不同盈利模式下各環(huán)節(jié)的盈利能力也不盡相同，下表對各類盈利模式進行了比較：
2. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資與開發(fā)風(fēng)險
政策性風(fēng)險分析
政策風(fēng)險主要是指在國家宏觀的投資管理體制、產(chǎn)業(yè)政策和生態(tài)環(huán)境保護政策會對園區(qū)的生產(chǎn)與發(fā)展帶來的風(fēng)險。目前國內(nèi)有關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策還不完善，開發(fā)商面臨有法難依的困境。如果產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)沒有得到較好的政策支持，產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資成本及各項運營風(fēng)險均不能得到有效控制，這也將導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園區(qū)無法正常運營。
資金鏈風(fēng)險分析
由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的周期很長，資金前期投入很大，后續(xù)回收周期漫長，所以產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資和開發(fā)的資金鏈風(fēng)險非常大，資金周轉(zhuǎn)速度非常重要。前期沉淀資金包括土地出讓金，以及總投資30%-40%的建造成本，在建造初期即可預(yù)售，在6-8個月后，結(jié)構(gòu)封頂就可以出售。
但出售面臨3年的免租期、資金沉淀期，而且后期的收入與前期的投入不成正比，關(guān)鍵是定位準確。還有一個風(fēng)險問題是結(jié)構(gòu)封頂前能否獲得預(yù)售證，如果可以，就可以以普通商品房的手續(xù)進行預(yù)售，但目前政策方面對此并沒有明確的規(guī)定。 |
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