新聞：2018年又有拆遷大動(dòng)向，房屋評(píng)估這筆賬怎么做？
日前，題為“2018年拆遷新政策來了”的視頻在網(wǎng)上流傳甚廣，很多被征地拆遷人前來咨詢虛實(shí)，德凱律師團(tuán)提示您這則視頻實(shí)為2011年住建部發(fā)布的關(guān)于《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的央視新聞節(jié)選。大家不要盲目采信不實(shí)消息。還是帶大家一起學(xué)點(diǎn)實(shí)在的干貨。拆遷過程中不可跨越的一個(gè)必經(jīng)程序就是房屋評(píng)估。很多人對(duì)評(píng)估認(rèn)知不足，德凱律師團(tuán)幫您仔細(xì)梳理一下：
*一、 評(píng)估價(jià)遵循市場價(jià)格
對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格是指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。評(píng)估時(shí)，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價(jià)值的因素。房子值多少錢不是拆遷辦嘴說，是由市場決定。
第二、評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人選定、費(fèi)用由房屋征收部門承擔(dān)。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。在一定程度上可以杜絕內(nèi)定評(píng)估機(jī)構(gòu)及私下交易等狀況的發(fā)生。如果被征收人都不知道評(píng)估公司誰請(qǐng)來的那肯定無法保證結(jié)果的公正。房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由房屋征收部門承擔(dān)。如鑒定改變原評(píng)估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評(píng)估費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。由此，有利于被拆遷人權(quán)利的行使及監(jiān)督規(guī)范評(píng)估公司的評(píng)估活動(dòng)。
第三、 評(píng)估的依據(jù)及方式多元化
被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的適用市場法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。以此保障價(jià)格評(píng)估趨向合理，真正體現(xiàn)房屋價(jià)值。
第四、 土地使用權(quán)也要給補(bǔ)償
拆遷方需要取得的對(duì)象是土地使用權(quán)，而不是房屋。被拆遷人失去的也是土地使用權(quán)。從物權(quán)法的角度而言，房屋僅是土地使用權(quán)人行使權(quán)利的結(jié)果。因此被稱為地上附著物。離開了土地使用權(quán)，房屋僅僅是一些建筑材料而已。但現(xiàn)狀是土地使用權(quán)成了房屋所有權(quán)的附屬。尤其是在宅基地動(dòng)遷中，宅基地面積往往比房屋面積大個(gè)好幾倍，如果僅僅按照房屋面積進(jìn)行補(bǔ)償，顯然侵犯宅基地使用權(quán)人的合法權(quán)利。
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