開發(fā)區(qū)建設的目的是招商引資，即利用土地資源來換取外資的特殊營銷。既然招商引資是一種營銷活動，那么就要進行營銷環(huán)境的分析，即開發(fā)區(qū)的引資環(huán)境。國際投資市場的競爭，不僅是投資者之間的競爭，也是引資者之間的競爭，引資者的競爭實際上就是引資環(huán)境的競爭，誰的引資環(huán)境好，誰就能更好地吸引外資，開發(fā)區(qū)的招商引資首先應對本身的引資環(huán)境進行分析，積極創(chuàng)造好的引資環(huán)境，才能增強自己的引資營銷實力。
開發(fā)區(qū)的營銷環(huán)境可分為硬環(huán)境和軟環(huán)境。
1、招商引資的硬環(huán)境。開發(fā)區(qū)招商引資的硬環(huán)境是指影響引資的物質(zhì)條件，包括自然資源、基礎設施、環(huán)境保護等。
自然資源是指與地理、氣候、資源有關的自然物質(zhì)條件。沿海開發(fā)區(qū)的地理優(yōu)勢明顯，而內(nèi)陸開發(fā)區(qū)資源豐富，同樣可以吸引外商，只要能依據(jù)本身優(yōu)勢進行宣傳，同樣可以增加對外資的吸引力。
基礎設施是指交通、通訊、能源供應等條件�；A設施的落后是制約許多開發(fā)區(qū)引進外資的“瓶頸”因素。另外，基礎設施還應包括為區(qū)內(nèi)投資者提供的各類生活服務設施和條件，以及文化娛樂設施。
環(huán)境保護也是外商選擇開發(fā)區(qū)進行投資的一個重要考慮因素，惡劣的環(huán)境質(zhì)量是無法保證工作質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量的，而好的環(huán)境質(zhì)量能體現(xiàn)出好的管理水平，也容易吸引外資。
2、招商引資的軟環(huán)境。開發(fā)區(qū)引資的軟環(huán)境是指經(jīng)濟和社會條件，包括市場潛力、勞動力資源、政策法規(guī)、金融中介服務以及社會治安等。
市場潛力是指開發(fā)區(qū)周邊市場的容量和潛力。市場是吸引外資的關鍵，讓出一部分市場是吸引外資的一個很好的策略。
勞動力資源包括勞動力的質(zhì)量和數(shù)量。開發(fā)區(qū)內(nèi)勞動力數(shù)量充足，勞動力質(zhì)量高，便能更好地吸引外資企業(yè)進駐。因此，開發(fā)區(qū)應有很好的人力資源措施，吸引各種人才。
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