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事件：國土部、住建部日前印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》國土資發(fā)〔2017〕100號，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶和成都13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
利用集體建設用地建設租賃住房勢在必行：集體建設用地可以并不享受土地的增值溢價，同時又充分發(fā)揮其使用價值。其一，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建租售并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制；再次，有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道；*后，有助于促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，大力增加城市居住用地供給。
集體用地租賃住房租金回報率有望大幅提升：方案提出村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房，盤活存量集體建設用地資源。我們判斷企業(yè)控股、村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織入股、企業(yè)運營管理租賃住房會成為主流的經(jīng)營模式。由于租賃住房不能以租代售、承租人也不得轉(zhuǎn)租、租金還要不能異常波動，承租人（還包括非本市戶籍）的基本公共服務也有保障，從導向上在鼓勵發(fā)展長租住房。由于這類產(chǎn)品不能通過交易發(fā)現(xiàn)價格的方式實現(xiàn)土地增值的溢價，其征收成本和建造成本將顯著低于傳統(tǒng)的商品住宅，其租金回報率有望大幅高于主流城市當前1.5-2%的水平，隨著而來的可能是大戶型長租公寓市場的爆發(fā)、房地產(chǎn)信托投資基金的興起等。
租金形成機制出發(fā)點在需求端，有別于商品住宅：方案明確提出集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規(guī)和租賃合同約定不得以租代售；承租的集體租賃住房不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行。我們認為，租賃住房的租金形成機制主要在于需求端，保證功能突出，無法通過使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)周報土地增值和配套提升帶來的溢價。這與傳統(tǒng)的商品住宅的價格形成機制有根本不同，也不會對傳統(tǒng)的商品住宅和二手住宅的價格形成機制產(chǎn)生沖擊。桂購物招商代理招優(yōu)質(zhì)代理桂購物招商代理招優(yōu)質(zhì)代理桂購物招商代理招優(yōu)質(zhì)代理桂購物招商代理招優(yōu)質(zhì)代理桂購物招商代理招優(yōu)質(zhì)代理桂購物招商代理招優(yōu)質(zhì)代理桂購物招商代理招優(yōu)質(zhì)代理 |
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